1. Trend ogólnokrajowy: Stabilizacja po wzrostach

• W I kw. 2025 ceny nowych mieszkań przestały rosnąć (Warszawa: -1% kw/kw, 6 miast: ~0%).
• Rynek wtórny notuje korekty: Warszawa -3% kw/kw, 6 miast: -0,9% kw/kw.
• Roczna dynamika wzrostów spadła z dwucyfrowych do 2–6%.
• Ceny stabilizują się, ale nie spadają gwałtownie ze względu na wysokie koszty budowy i ograniczoną podaż.

2. Podaż i popyt: Osłabienie obu stron

• Pozwolenia na budowę (Q1 2025): -11% r/r.
• Rozpoczęcia budów: +3,4% kw/kw, ale nadal mniej niż rok wcześniej.
• Mniej oddanych mieszkań: 46,1 tys. (-8,8 tys. kw/kw).
• Rotacja oferty wolniejsza, deweloperzy wstrzymują projekty.

3. Kredyty i stopy procentowe

• Stopa referencyjna NBP: 5,00% (lipiec 2025), spadek z 6,75% (2022).
• Obniżka poprawiła nieco zdolność kredytową: dostępny kredyt średni ~650 tys. zł.
• Kredyty w Q1 2025: 48 tys. nowych umów (spadek o 25% r/r), ale lekki wzrost kw/kw.
• Średnia wartość kredytu: 425 tys. zł. Nadal więcej kredytów spłacanych niż udzielanych.

4. Rynek wtórny vs pierwotny

• Używane mieszkania tanieją szybciej niż nowe.
• IV kw. 2024: 17 miast średni spadek cen wtórnych o 1% kw/kw.
• Warszawa: -6% kw/kw; Szczecin: -7,2%; Łódź: -5,4%.
• Nowe mieszkania: niewielki wzrost (np. +2,7% w 10 miastach).
• Różnica między nowymi a wtórnymi: Katowice: używane -33% vs nowe.

5. Region Śląski na tle kraju

• Katowice: najszybszy wzrost w kraju w I kw. 2025: +24% r/r (35–60 m²), +16% (60+ m²).
• Małe mieszkania: średnio ponad 13 tys. zł/m².
• Gliwice: 8400 zł/m² (rynek wtórny), nowe: ~10 000 zł/m².
• Korekta w lutym/marcu 2025: -2% m/m.
• Rybnik, Zabrze: tańsze alternatywy (5500–6400 zł/m²).
• Wewnętrzne zróżnicowanie: miasta aglomeracyjne zbliżone do ogólnopolskich cen.

6. Opinie ekspertów i scenariusze

• PKO BP, Westate, mBank: brak przesłanek do dużych spadków cen.
• Obniżka stóp może zwiększyć popyt i zahamować korektę.
• Programy rządowe ("Pierwsze Klucze"): możliwa presja na rynek wtórny.
• Ewentualny odpływ uchodźów lub spadek popytu = możliwe obniżki lokalne.

7. Kiedy kupować, a kiedy przeczekać?

Kupować TERAZ, jeśli:

• Kupujesz pierwsze mieszkanie na własny użytek.
• Masz zdolność kredytową i wkład własny.
• Trafiła się dobra oferta, negocjacje są możliwe.
• Korzystasz z dopłaty (BK2%, planowane "Pierwsze Klucze").

Czekać, jeśli:

• Przewidujesz poprawę zdolności kredytowej.
• Nie masz pilnej potrzeby zakupu.
• Liczysz na przecenę lub masz elastyczne potrzeby mieszkaniowe.
• Jesteś inwestorem i liczysz na okazje.

8. Narzędzia do monitorowania rynku

• Raporty NBP: kwartalne analizy cen, popytu, podaży.
• Baza cen NBP: dane transakcyjne z rynku pierwotnego i wtórnego.
• Portale ogłoszeniowe z alertami: Otodom, OLX, Morizon,
• SonarHome: mapy transakcji.
• Media branżowe: Bankier, Money.pl,

Wnioski:

• Rynek się uspokoił, presja cenowa spadła.
• Jest czas na spokojny wybór i negocjacje.
• Korekty są lokalne i umiarkowane.
• Najlepszy moment na zakup to ten, kiedy jesteś gotowy finansowo i znajdziesz mieszkanie, które spełnia Twoje potrzeby.